Steuergestaltung bei Immobilien: Welche Möglichkeiten gibt es?

Was bedeutet Steuergestaltung bei Immobilien?

Steuergestaltung bei Immobilien bedeutet, die Regelungen zu nutzen, die das Steuerrecht für Gebäude ausdrücklich vorsieht. Dazu zählen Abschreibungen, der Abzug von Werbungskosten, die Wahl der Haltestruktur und die Fristen bei einer Veräußerung.

Immobilien unterscheiden sich darin grundlegend von Kapitalanlagen. Erträge aus Vermietung werden mit dem persönlichen Steuersatz erfasst, nicht mit der Abgeltungsteuer. Dafür lassen sich die Kosten des Gebäudes über Jahre abschreiben, obwohl sie nur einmal anfallen. Diese zeitliche Verschiebung zwischen Zahlung und steuerlicher Wirkung ist der Kern fast aller Gestaltungen in diesem Bereich.

Einen Überblick über die übrigen Themenfelder gibt der Artikel zur Steueroptimierung.

Was ist die AfA und wie funktioniert sie?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die planmäßige Verteilung der Gebäudekosten über die Nutzungsdauer. Jeder Jahresbetrag mindert als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Lineare AfA

Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt die Kosten mit einem festen Prozentsatz gleichmäßig über die Jahre. Maßgeblich sind Gebäudeart und Fertigstellung:

• Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31. Dezember 2022: 3 Prozent jährlich
• Wohngebäude, fertiggestellt zwischen 1925 und 2022: 2 Prozent jährlich
• Wohngebäude, fertiggestellt vor 1925: 2,5 Prozent jährlich
• Betriebsgebäude, die nicht Wohnzwecken dienen: 3 Prozent jährlich

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Für neue Wohngebäude besteht mit § 7 Abs. 5a EStG befristet die Möglichkeit, statt der linearen AfA eine degressive Abschreibung von 5 Prozent zu wählen. Anders als bei der linearen AfA bemisst sich der Satz jeweils nach dem verbleibenden Buchwert, nicht nach den ursprünglichen Kosten. Das verlagert Abschreibungsvolumen in die ersten Jahre. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Die Regelung ist an einen Zeitraum für den Baubeginn gebunden, der 2029 endet.

Kaufpreisaufteilung

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Beim Erwerb muss der Kaufpreis deshalb aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Die Aufteilung ist regelmäßig Gegenstand von Prüfungen durch das Finanzamt und sollte nachvollziehbar belegt sein.

Welche Sonderabschreibungen gibt es?

Sonderabschreibungen kommen zur regulären AfA hinzu, statt sie zu ersetzen. Im Immobilienbereich ist vor allem die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG relevant.

Sie beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent und kann mit der linearen oder der degressiven AfA kombiniert werden. Dafür gelten mehrere Voraussetzungen: ein bestimmter energetischer Standard des Gebäudes, eine Baukostenobergrenze, eine Begrenzung der förderfähigen Kosten je Quadratmeter Wohnfläche und ein festgelegter Zeitraum für Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige. Diese Fristen wurden mehrfach geändert, der aktuelle Stand gehört deshalb vor jeder Entscheidung geprüft.

Welche erhöhten Absetzungen gelten für denkmalgeschützte Immobilien?

Bei Baudenkmalen lassen sich die Kosten begünstigter Baumaßnahmen über zwölf Jahre vollständig absetzen. Nach § 7i EStG sind das im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten.

Begünstigt sind dabei nicht die Anschaffungskosten der Immobilie insgesamt, sondern die Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Für den übrigen Teil der Anschaffungskosten gilt die reguläre AfA. Beim Kauf einer sanierten Denkmalimmobilie kommen die erhöhten Absetzungen für den Sanierungsanteil in Betracht, soweit die Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden.

Daneben bestehen weitere Regelungen:

• § 10f EStG: Bei einem selbst bewohnten Baudenkmal können die Aufwendungen über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden.
• § 11b EStG: Erhaltungsaufwand an einem Baudenkmal, das der Einkunftserzielung dient, kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
• § 7h EStG: Dieselben Sätze wie bei § 7i gelten für Modernisierungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten.

Zwei formale Voraussetzungen sind entscheidend. Die Baumaßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein, und es braucht nach Abschluss eine Bescheinigung dieser Behörde für das Finanzamt. Ohne Abstimmung und Bescheinigung entfällt die Begünstigung, unabhängig davon, wie die Arbeiten tatsächlich ausgeführt wurden. Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern die begünstigten Kosten.

Warum wirken diese Regelungen ab einem höheren Einkommen stärker?

Weil der Einkommensteuertarif progressiv ist. Jeder Euro, der das zu versteuernde Einkommen mindert, spart Steuer in Höhe des persönlichen Grenzsteuersatzes – und der steigt mit dem Einkommen.

Derselbe Abschreibungsbetrag hat deshalb bei einem Einkommen im Bereich des Spitzensteuersatzes eine deutlich größere Wirkung als bei einem niedrigen Einkommen. Dazu kommt ein zweiter Punkt: Übersteigen Abschreibungen und übrige Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnet werden kann. Bei hohen Abschreibungssätzen wie bei § 7i EStG ist das in den ersten Jahren häufig der Fall.

Deshalb sind diese Regelungen vor allem für Unternehmer, Führungskräfte und Freiberufler mit hohem oder stark schwankendem Einkommen von Interesse. Zu beachten bleibt die andere Seite: Die Abschreibung mindert den Buchwert und wirkt sich damit auf einen späteren Veräußerungsgewinn aus. Eine Immobilie, die sich nur über den Steuereffekt rechnet, bleibt ein schlechtes Investment.

Welche Rolle spielt die Struktur, in der gehalten wird?

Die Haltestruktur bestimmt, wie Erträge und Veräußerungsgewinne besteuert werden. Privatvermögen, vermögensverwaltende GmbH und Betriebsvermögen folgen jeweils eigenen Regeln.

Im Privatvermögen unterliegen Mieteinkünfte dem persönlichen Steuersatz, ein Veräußerungsgewinn bleibt nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG unberücksichtigt. Bei einer vermögensverwaltenden GmbH werden Erträge auf Gesellschaftsebene besteuert, unter den Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kommt die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer in Betracht; bei Ausschüttung folgt eine weitere Besteuerung. Im Betriebsvermögen sind Veräußerungsgewinne unabhängig von Haltefristen steuerpflichtig.

Welche Struktur passt, hängt von Bestandsgröße, Zeithorizont, Finanzierung und Nachfolgeplanung ab. Für Abfindungen und andere Einmalzahlungen beschreibt der Artikel Abfindung in eine Immobilie investieren die Zusammenhänge.

Wo liegen die Grenzen?

Alle genannten Regelungen sind an gesetzliche Voraussetzungen gebunden, die sich nicht nachträglich herstellen lassen. Hinzu kommt die allgemeine Grenze des § 42 AO: Eine Gestaltung ohne beachtlichen Grund außer dem Steuervorteil erkennt das Finanzamt nicht an.

Typische Stolperstellen in der Praxis sind die fehlende Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor Baubeginn, eine nicht belegbare Kaufpreisaufteilung, die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierenden Herstellungskosten sowie bei mehreren Objekten die Frage, ab wann aus privater Vermögensverwaltung ein gewerblicher Grundstückshandel wird.

Wie erhalten Sie mehr Informationen?

Welche dieser Regelungen in Ihrer Situation in Betracht kommen, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Wenn Sie Interesse an einem Family Office haben, stellen wir den Kontakt zu unserem Partner her.

Das Konzept entwickelt er individuell mit Ihnen, wir sind an der Beratung nicht beteiligt. Den Einstieg bildet ein Erstgespräch.

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Steuerliche Regelungen und ihre Auslegung können sich ändern. Für Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird keine Gewähr übernommen.