Abfindung in eine Immobilie investieren: Was ist zu beachten?

Kann man eine Abfindung in eine Immobilie investieren?

Ja, das ist möglich und verbreitet. Die Steuer auf die Abfindung selbst entsteht allerdings unabhängig davon, was anschließend mit dem Geld geschieht – ein Immobilienkauf macht die Abfindung nicht steuerfrei.

Zu trennen sind deshalb zwei Ebenen. Auf der ersten Ebene wird die Abfindung als Einkunft aus nichtselbstständiger Arbeit besteuert, gegebenenfalls ermäßigt nach der Fünftelregelung. Auf der zweiten Ebene geht es um die Immobilie: wie laufende Einnahmen und Aufwendungen behandelt werden, welche Abschreibungen möglich sind und was bei einem späteren Verkauf gilt.

Die steuerliche Behandlung der Abfindung selbst beschreibt der Artikel Abfindung investieren. Dieser Text behandelt die zweite Ebene.

Welche steuerlichen Regeln gelten für Immobilien?

Für Immobilien gilt ein eigenes Regelwerk, das sich deutlich von der Besteuerung von Kapitalerträgen unterscheidet. Erträge aus Vermietung werden mit dem persönlichen Steuersatz erfasst, nicht mit der Abgeltungsteuer.

Die wesentlichen Bereiche:

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Mieteinnahmen abzüglich der damit zusammenhängenden Aufwendungen, erfasst nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG).
• Abschreibung: Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden über die Nutzungsdauer verteilt abgesetzt. Für bestimmte Gebäudearten und Baujahre gelten unterschiedliche Sätze und Sonderregelungen.
• Werbungskosten: Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltung und weitere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung.
• Aufteilung des Kaufpreises: Nur das Gebäude ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht. Die Aufteilung ist deshalb ein eigener Prüfpunkt.
• Veräußerung: Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Objekte bestehen Ausnahmen.
• Grunderwerbsteuer: Sie fällt beim Erwerb an, der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt.

Hinzu kommt die laufende Grundsteuer sowie je nach Konstellation die Frage der Umsatzsteuer, etwa bei gewerblicher Vermietung.

Welche Rolle spielt die Struktur, in der die Immobilie gehalten wird?

Die Struktur entscheidet mit darüber, wie Erträge und Veräußerungsgewinne besteuert werden. Dieselbe Immobilie kann privat, über eine Gesellschaft oder im Betriebsvermögen sehr unterschiedlich behandelt werden.

Privatvermögen: Mieteinkünfte unterliegen dem persönlichen Steuersatz, ein Veräußerungsgewinn ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei. Das ist die einfachste Form, bietet aber wenig Gestaltungsspielraum.

Vermögensverwaltende GmbH: Erträge werden auf Gesellschaftsebene besteuert, unter den Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) kommt die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer in Betracht. Bei Ausschüttung an die Gesellschafter fällt eine weitere Besteuerung an. Diese Form wird häufig bei größeren Beständen und mit Blick auf die Nachfolge geprüft.

Betriebsvermögen: Gehört die Immobilie zu einem Betrieb oder besteht eine Betriebsaufspaltung, ist ein Veräußerungsgewinn unabhängig von Haltefristen steuerpflichtig. Bei Unternehmern ist das ein häufiger Fall, etwa bei Betriebsimmobilien.

Welche Struktur in Betracht kommt, hängt von Bestandsgröße, Zeithorizont, Finanzierung und Nachfolgeplanung ab. Den Überblick über die Themenfelder gibt der Artikel zur Steueroptimierung.

Was ist bei der Finanzierung zu bedenken?

Eine Immobilie kann vollständig aus der Abfindung bezahlt oder teilweise finanziert werden. Beides hat steuerliche und wirtschaftliche Folgen, die sich nicht decken.

Finanzierungszinsen sind bei vermieteten Objekten grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar, bei selbst genutzten Objekten nicht. Wer eine vermietete Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlt, verzichtet auf diesen Abzug, reduziert aber die laufende Belastung und das Risiko.

Nach einer Abfindung kommt ein weiterer Punkt hinzu: Die Einkommenssituation ändert sich. Banken prüfen die Kapitaldienstfähigkeit anhand laufender Einkünfte, und eine einmalige Zahlung ersetzt kein regelmäßiges Einkommen. Die Reihenfolge von Finanzierungszusage und Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis ist deshalb ein eigener Prüfpunkt.

Welche Themen stellen sich bei selbst genutzten Immobilien?

Bei selbst genutzten Immobilien entfallen Werbungskostenabzug und Abschreibung, dafür bestehen Ausnahmen bei der Veräußerung. Die Entscheidung ist hier weniger steuerlich als wirtschaftlich und persönlich geprägt.

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, bleibt nach § 23 EStG unberücksichtigt. Dafür erzielt eine selbst genutzte Immobilie keine Einnahmen, aus denen laufende Kosten gedeckt werden.

Zu bedenken ist außerdem die Bindung von Kapital. Wird ein großer Teil der Abfindung in eine selbst genutzte Immobilie gelegt, steht dieses Geld für andere Zwecke nicht mehr zur Verfügung, etwa für die Überbrückung bis zu einer neuen Tätigkeit oder für die Steuerzahlung, die im Folgejahr fällig werden kann.

Welche Themen stellen sich bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Objekten stehen die laufende Besteuerung der Mieteinkünfte, die Abschreibung und die Zehnjahresfrist im Vordergrund. Hinzu kommen Fragen der Bewirtschaftung.

Steuerlich relevant sind unter anderem die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude, die Behandlung von Aufwendungen kurz nach dem Erwerb, die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sowie bei mehreren Objekten die Frage, ab wann aus privater Vermögensverwaltung ein gewerblicher Grundstückshandel wird.

Wirtschaftlich kommen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und die Abhängigkeit von Standort und Objektqualität hinzu. Eine Immobilie ist außerdem nicht kurzfristig veräußerbar, was bei der Liquiditätsplanung zu berücksichtigen ist.

Wie passt eine Immobilie in das Gesamtvermögen?

Eine Immobilie ist ein einzelner Bestandteil, der im Zusammenhang mit dem übrigen Vermögen betrachtet werden sollte. Entscheidend ist, wie groß ihr Anteil am Gesamtvermögen wird und wie sie sich zu anderen Anlagen verhält.

Nach einer Abfindung entsteht häufig eine Konzentration: Ein großer Teil des verfügbaren Kapitals fließt in ein einzelnes Objekt, oft in derselben Region, in der auch die berufliche Tätigkeit lag. Dazu kommen bei Unternehmern und Führungskräften bereits bestehende Werte, etwa eine Betriebsimmobilie, Aktien aus Vergütungsprogrammen oder Ansprüche aus der betrieblichen Altersversorgung.

Diese Zusammenhänge sind der Grund, warum Immobilienentscheidungen bei größeren Vermögen selten isoliert getroffen werden. Welche Stelle das zusammenführt, beschreibt der Artikel Was ist ein Family Office?.

Wie unterstützt LUVA Management bei Immobilien und Steuergestaltung?

Immobilien gehören zu den Themen, die wir regelmäßig begleiten. Gemeinsam mit unserem Family-Office-Partner, der über eine Erlaubnis der BaFin verfügt, ordnen wir ein, welche Strukturen und Möglichkeiten für Ihre Situation in Frage kommen.

Das betrifft die Fragen, die bei einer Abfindung oder einem größeren Immobilienbestand zusammenkommen: in welcher Struktur gehalten wird, wie sich Finanzierung und Eigenkapital verteilen, wie Immobilien zum übrigen Vermögen stehen und welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Wir begleiten Sie operativ und stimmen uns mit Ihren Steuerberatern und Anwälten ab.

Die steuerliche Gestaltung selbst erbringen unser Family-Office-Partner und die dort tätigen Berater. LUVA Management untersteht keiner Finanzaufsicht und ist kein Family Office, keine Vermögensverwaltung und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Mehr Informationen erhalten Sie auf Anfrage – der Einstieg ist ein Erstgespräch.

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Steuerliche Regelungen und ihre Auslegung können sich ändern. Für Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird keine Gewähr übernommen.